Sin perjuicio de lo anterior, cada una de las obligaciones que tiene los sujetos intervinientes deben revestir ciertas formalidades, exigidas por ley, para que su cumplimiento sea inatacable: el comprador pagará el precio en el tiempo y lugar fijados por el contrato (art. 1500 CC) y el vendedor entregará la cosa y la saneará si es necesario (art.  1461 CC).

En caso de producirse, la obligación del vendedor de sanear la cosa puede ser en cuanto a la posesión pacífica del bien (saneamiento por evicción, art. 1474.1º CC), o por la existencia de vicios ocultos (art. 1474.2º CC). En cualquiera de los dos casos el vendedor debe responder y el comprador podrá accionar frente a él en caso de que no exista una solución amistosa del conflicto.

En este artículo veremos únicamente las opciones con las que cuenta el comprador en caso de que existan vicios ocultos. ¿Qué acciones se pueden tomar en tal caso? Veámoslo a continuación.

2. Requisitos para que surja la responsabilidad del vendedor por la existencia de vicios ocultos en la compraventa

Para explicar este punto, considero que lo mejor es hacer un breve análisis de cuál es la respuesta que la jurisprudencia ofrece a esta problemática.

En primer lugar, interesa señalar la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 2005, Nº 777/2005. En esta sentencia nuestro alto tribunal expone cuales son los requisitos que se deben dar para poder exigir responsabilidad de saneamiento por existencia de vicios ocultos al vendedor. La sentencia indica lo siguiente:

“La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor «si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos»; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil ); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, «si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella» ( artículo 1484 ); y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal ( artículo 1490 del Código Civil ).”

“Para la existencia de la acción redhibitoria por vicios ocultos han de concurrir los siguientes requisitos: 1) el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente cognoscible por el comprador en un examen de la cosa según los usos del tráfico, de tal forma que se exime de responsabilidad al vendedor si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos, 2) el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que abarque los vicios sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, de ahí la necesidad de acreditar junto a la realidad del menoscabo su carácter previo, 3) el vicio ha de ser grave y funcional, se requiere que entrañe cierta importancia suponiendo un estado peyorativo del objeto, es decir, sólo se tendrá en cuenta a los efectos que nos ocupan si el vicio la hace impropia para el uso a que se la destina, o si lo disminuye de tal modo que de haberlo conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menor precio por ella y 4) la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal”.

1º.- Que el objeto vendido presente un defecto o vicio.

2º.- Ese defecto ha de ser oculto, encubierto o incluso disimulado, en el sentido de que no lo conociese el comprador con anterioridad; salvo que pudiera observarlo en el momento de la compra por ser claramente apreciable por cualquiera ( STS. 8 de julio de 2010 , EDJ2010/152946; STS24 de febrero de 2006 , EDJ2006/11479; 17 de octubre de 2005 , EDJ2005/1619849/1) y ello porque el CC se refiere a «los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida» , por lo que el deber de garantía no alcanza a los defectos manifiestos o que estén a la vista, o a los que estando ocultos debieran ser conocidos o pudiesen serlo fácilmente.

3º.- Se requiere que el defecto ostente una cierta gravedad.

4º.- El vicio o defecto debe ser anterior a la venta, al menos en cuanto a su germen o principio, pues la obligación es la entrega de la cosa en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, conforme al artículo 1468 del CC . El artículo 1484 claramente menciona «que tuviere la cosa vendida». Debe estar presente o antes o en el momento de la entrega; y corresponde al demandante probar la data, sin alcanzar a posibles vicios que se generen después.

5º.- Por último, es preciso que la acción se ejercite dentro del plazo de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.”

Como hemos visto, la jurisprudencia exige para que se pueda atribuir la obligación al vendedor de sanear por vicios ocultos que el bien que transmite presente un defecto, no apreciable a simple vista, previo a la compraventa, que ostente cierta gravedad y, por supuesto, que la acción sea interpuesta dentro del plazo de caducidad legalmente establecido (sobre esto hablaremos más adelante). En este contexto, para acreditar todos estos extremos entiendo que resulta absolutamente necesario acompañar junto con la demanda un informe pericial objetivo, fundamentado y pormenorizado emitido por un profesional debidamente cualificado que permita justificar que el vicio por el cual reclamamos reúne todos y cada uno de los requisitos exigidos. La existencia de ese informe y la fundamentación del mismo otorgarán garantías al procedimiento y permitirá una mejor defensa para hacer valer los derechos del comprador.

El artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala que corresponde al demandante la carga de probar la certeza de los hechos en lo que fundamenta su demanda, como consecuencia de ello el juego probatorio atribuye al comprador toda la responsabilidad de acreditar que se cumplen los requisitos anteriormente señalados, de ahí la importancia del informe pericial que, advierto desde ya, supondrá un coste adicional para el demandante. Circunstancia que deberá ser valorada antes de iniciar cualquier actuación judicial.

3. Acción Redhibitoria vs Quanti Minoris

3.1. Acción Redhibitoria: Aquella que pretende desistir del contrato de compraventa.

En este caso se persigue extinguir el vínculo contractual con el vendedor, el contrato deja de tener vigencia, circunstancia que no se da en la acción quanti Minoris.

Por la acción redhibitoria el comprador persigue desligarse del enlace obligacional que le une al vendedor motivado por la adquisición de un bien viciado.

Un ejemplo de acción redhibitoria es el analizado por la Audiencia Provincial de Zaragoza en su Sentencia de 24 de febrero de 2017, Nº  123/2017:

3.2. Acción Quanti Minoris (también llamada estimatoria): Aquella que busca una rebaja en el precio de la compraventa. La conservación del contrato es la característica principal de esta acción, persiguiendo no la ruptura del vínculo obligacional sino únicamente la rebaja del precio de la compraventa proporcional al vicio encontrado en el bien. En palabras del catedrático D. Antonio Manuel Morales Moreno la acción “Quanti Minoris” permite:

«reconfigurar la equivalencia subjetiva del contrato, contando con el verdadero estado de la cosa».

Un ejemplo de acción Quanti Minoris es el analizado por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de fecha 9 de mayo de 2017 Número Sentencia: 232/2017 Número Recurso: 742/2016:

“Estando ante un vicio oculto, el comprador puede optar por desistir del contrato, acción redhibitoria, o solicitar una rebaja proporcional del precio, acción quanti Minoris o estimatoria. En este caso la disminución implica que si el comprador pagó un precio que se correspondía con un bien en perfecto estado, la existencia del vicio provoca un menor valor del mismo, de manera que la diferencia entre uno y otro es lo que debe rebajarse en el precio final a pagar o, habiéndose abonado, la medida de la obligación de devolver del vendedor sería el precio que según el mercado debiera pagarse por uno u otro, pero siempre teniendo en cuenta el estipulado y abonado al momento de perfección del contrato.”

En virtud de lo dicho, en caso de que un vendedor nos transmita un bien con vicios ocultos deberemos tener muy en cuenta que la respuesta que nos den los juzgados dependerá esencialmente de como articulemos nuestra demanda. En este sentido, el comprador deberá tener muy claro cuál es su posición con respecto al bien viciado y, sobretodo, con respecto al vínculo obligacional que le asocia al vendedor, si pretende conservarlo o si, por el contrario, prefiere una rebaja en el precio proporcional al vicio advertido en el bien adquirido.

Si en el anterior apartado prevenía del estudio económico que debe hacer el reclamante a la hora embarcarse en una acción judicial teniendo en cuenta que, además de los honorarios de un abogado y procurador, deberá abonar, casi con total seguridad, los honorarios de un perito, en este apartado me gustaría poner de relieve la valoración que debe realizar el comprador con respecto al sentido material de la operación. Podríamos decir que frente a una problemática de estas características se deberá realizar, en primer lugar, una valoración económica y, en caso de querer seguir adelante, una valoración material que permitirá saber qué tipo de acción escoger y cuál es la más adecuada para el futuro demandante.

4. Vicios ocultos vs “Aliud Pro Alio”

Otra de las problemáticas que encontramos en los pleitos fundamentados en la existencia de vicios ocultos es acertar a distinguir cuando estamos ante uno de ellos o ante un supuesto de “Aliud Pro Alio”.

Hemos visto hasta ahora que el vendedor tiene la responsabilidad de sanear la cosa cuando esta adolezca de un vicio oculto, previo y grave, sin embargo el “Aliud Pro Alio” (en latín “una cosa por otra”) responde a otra realidad distinta, cuyas características principales disienten de las de vicios ocultos.

En ocasiones la línea divisoria entre un asunto de responsabilidad por vicios ocultos y otro de incumplimiento contractual por “Aliud Pro Alio” es extremadamente difusa y, en este contexto, los profesionales del sector debemos asumir la no siempre sencilla tarea de hallar en cuál de los dos supuestos se encuentra aquel que requiere nuestros servicios. El éxito del pleito dependerá, en bastante, del acierto o desacierto a la hora de plantear la acción correcta.

La dificultad de diferenciar entre estas dos figuras jurídicas no es ajena a la jurisprudencia, en este sentido se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia de fecha 18 de mayo de 2005, Número Sentencia: 344/2005 Número Recurso: 553/2004:

“La determinación de cuál es la acción ejercitada es fundamental en los casos de compraventa, dado los límites difusos que existen entre la de incumplimiento y la de saneamiento por vicios  ocultos.”

Con el fin de no confundir estas dos figuras, fácilmente asimilables si no se tiene las nociones claras, debemos tener muy presente que son conceptos distintos con regímenes jurídicos diferentes.

En aras de introducir el concepto de Aliud Pro Alio debemos recordar que nuestro Código Civil establece que el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida (art. 1166 CC).

Lo cierto es que el Código Civil no define expresamente que se debe entender por Aliud Pro Alio, por ello la definición la debemos extraer del precepto señalado y del desarrollo que de dicho precepto realiza la jurisprudencia que veremos a continuación.

En primer lugar, resulta interesante hacer mención a la ya citada Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia de fecha 18 de mayo de 2005, Número Sentencia: 344/2005 Número Recurso: 553/2004:

“para calificar una conducta como de incumplimiento: es preciso que el objeto sea inútil para servir a los fines  contratados, entendiendo la jurisprudencia que «se está en presencia de entrega de cosa diversa o  «aliud por alio» cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador”.

Por su parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 de noviembre de 2008 Número Sentencia: 1059/2008 Número Recurso: 2098/2003 señala que:

“La doctrina del  aliud pro alio  se desarrolla a partir del art. 1166 CC, que establece que «el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida»; por tanto, identificada la cosa debida, no es posible, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación; en definitiva el «aliud pro alio» se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual».

En virtud de las referidas sentencias me tomaré la licencia de definir someramente y sin entrar al detalle (este no es el foro adecuado para ello, pues aquí tratamos los vicios ocultos) el Aliud Pro Alio como el supuesto en el que la cosa entregada es absolutamente distinta a la convenida, convirtiendo la actuación del vendedor en un flagrante incumplimiento contractual. No decimos que el vendedor entrega un bien defectuoso al comprador, sino que directamente entrega una cosa diferente a la pactada.

Por tanto las diferencias básicas entre las dos figuras serían las siguientes:

B. Diferente régimen jurídico: La diferencia no solo estriba en el concepto, sino que también en el régimen jurídico aplicable. Ante los supuestos de Aliud Pro Alio el afectado podrá optar por la acción de indemnización (art. 1101 CC) y por la acción resolutoria (art. 1124 CC), mientras que en los supuestos de reclamación por vicios ocultos el comprador puede interponer la acción redhibitoria o, si lo prefiere, la estimatoria o quanti Minoris que ya hemos tenido oportunidad de analizar.

Un buen ejemplo del régimen jurídico aplicable a Aliud Pro Alio lo encontramos en la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 2015, la cual estudia un asunto en el que se vende un sótano como si fuera una vivienda, siendo absolutamente inhábil para tal cometido, lo que constituye un incumplimiento contractual, dado como resultado la resolución de la compraventa.

C. Diferente plazo para interponer la acción judicial: Considero que esta es quizás la diferencia práctica de mayor relevancia. Mientras que, como veremos más adelante, para interponer una acción de reclamación por vicios ocultos el plazo es de caducidad y únicamente de seis meses fijándose como diez a quo para el cómputo del plazo el día de la entrega de la cosa, en los supuestos por Aliud Pro Alio, por el contrario, el plazo es el prescriptivo (interrumpible) y genérico del art. 1.964 CC, es decir: cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación (si bien este plazo de prescripción deberá estudiarse caso por caso teniendo en cuenta los efectos de la Ley 42/2015, de 5 de octubre).

Sin perjuicio de todo lo manifestado, próximamente realizaremos un estudio mucho más detallado y completo de la figura del Aliud Pro Alio por entender que puede tener importancia y utilidad práctica para el lector. Con todo, y para continuar con el objeto del presente artículo conviene analizar un elemento esencial a la hora de estudiar la viabilidad de supuestos de reclamación por vicios ocultos: el plazo de caducidad para interponer la acción.

5. Plazo de caducidad para interponer la acción de reclamación por vicios ocultos: Seis meses desde la entrega del bien (art. 1490 CC)

Señala el Código Civil que las acciones que emanan de lo dispuesto para el saneamiento por los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida (art. 1490 CC).

A pesar de que no se recoge de manera expresa, el plazo señalado para la interposición de la reclamación por la existencia de vicios ocultos es de caducidad y no de prescripción, con las consecuencias jurídicas que ello conlleva. No existe al respecto duda alguna en la jurisprudencia, por tanto habrá que actuar con cierta celeridad en caso de advertir que el bien que hemos obtenido adolece de defectos ocultos y previos a la compraventa.

Como decimos, la jurisprudencia es clara al calificar el plazo para interponer la acción como un plazo de caducidad y no de prescripción. En este sentido se expresa la Sentencia de la  Provincial de Madrid de fecha 14 de septiembre de 2017, Número Sentencia: 358/2017, Número Recurso: 1169/2016:

“Respecto de la constructora, porque la referida acción estaba caducada conforme a lo dispuesto en el artículo 1.490 del Código civil, que concede un plazo de seis meses (de caducidad), contados desde la entrega de la cosa vendida, para el ejercicio de la acción, y la vivienda se entregó a los actores al otorgarse la escritura de compraventa con fecha 29 de noviembre de 2006, no habiéndose presentado la demanda hasta el 22 de junio de 2009.”

Como vemos el legislador no otorga un plazo excesivamente amplio para interponer la demanda frente al vendedor por lo que, en caso de apreciar vicios en el bien adquirido, es de suma importancia ponerse en contacto con un profesional en la materia lo antes posible de modo que se pueda articular una estrategia procesal adecuada a tu circunstancia sin perder, por el transcurso del tiempo, derecho alguno ya que habiéndose cumplido seis meses desde la entrega del bien habrás perdido tu derecho a reclamar.

Transcurridos los seis meses desde la entrega del bien es temerario pretender interponer una acción de reclamación por existencia de vicios ocultos ya que, seguramente, encuentres una sentencia desestimatoria con una más que probable condena en costas, dependiendo de las circunstancias.

Ocurre en la práctica, sin embargo, que se ha pretendido accionar por incumplimiento contractual cuando en realidad se está ante un supuesto de vicios ocultos con el único pretexto de que no se aplique a la acción interpuesta el plazo perentorio de seis meses de caducidad desde la entrega del bien. No es buena opción y no suele surtir los efectos deseados.

Este controvertido supuesto ha sido objeto de estudio en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia, de fecha 18 de mayo de 2005 Tipo, Sección: Tercera Número Sentencia: 344/2005, Número Recurso: 553/2004:

“La parte actora lo que trató en la instancia fue, manteniendo unos hechos y fundamentos, articular un suplico de la acción como de «incumplimiento», para la resolución para lograr que no se le aplicara el plazo de caducidad de las acciones por saneamiento, que era la verdaderamente ejercitada, y que había caducado por haber transcurrido el plazo de seis meses previsto en el artículo 1490 del Código Civil. La acción ejercitada lo era de saneamiento es en el artículo 1485 C.c. donde se declara que el «vendedor responde al comprador del saneamiento» por lo que está afectada esta exigencia por el plazo de caducidad establecido en el artículo 1490 del mismo texto legal, así resulta de la lectura de los preceptos y jurisprudencia aplicable (STS de 28 de noviembre de 1970 EDJ1970/651, 22 de diciembre de 1971 EDJ1971/541, 1 de marzo de 1991 EDJ1991/2259, 29 de julio de 1999 EDJ1999/18416).”

Como vemos, en este caso la Audiencia Provincial de Bizkaia percibió la estrategia procesal interesada por el comprador el cual accionó una vez pasado el plazo de caducidad por lo que ya había perdido su derecho a reclamar. Estas tretas, como decimos, no suelen conseguir los efectos deseados por lo que desde FERRER & VILA Abogados recomendamos a nuestros clientes que se pongan en contacto con nosotros tan pronto como perciban cualquier anomalía en este tipo de problemática u otras que se puedan suscitar de cualquier naturaleza para evitar que trascurran plazo de prescripción o caducidad.

Por último, existe un supuesto muy específico que ha sido estudiado por la jurisprudencia y al cual no se le aplica el plazo de caducidad de seis meses que ya hemos analizado, hablamos de los supuestos en los que un inmueble presente aluminosis.

Este caso en concreto ha sido estudiado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1997 y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 27 de septiembre de 2010 considerando que estamos ante un hecho constitutivo de un esencial, potencial y progresivo peligro entendiendo que no se nos ha vendido un bien que adolece de defectos ocultos sino que se nos ha vendido un bien distinto e inhábil para ser considerado como una vivienda, en estos casos, el plazo no es el de 6 meses sino el de prescripción general.

6. Concepto

Llegados a este punto y en virtud de todo lo manifestado hasta el momento considero que es una buena coyuntura para poder establecer un concepto bien fundamentado de que se debe entender por vicios ocultos.

Los vicios ocultos pueden entenderse como aquellos que, no apreciables a simple vista, hacen impropia para el uso convenido la cosa vendida, o disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella (art. 1484 CC).

Cabe decir que la obligación de saneamiento por vicios ocultos nace aunque el vendedor los ignore (art. 1485.1 CC). Sin embargo, la ley permite dispensar al vendedor en caso de ignorar los vicios, siempre y cuando se estipule contractualmente (art. 1485.2 CC).

Así las cosas, me parece útil acudir a la jurisprudencia para poder definir correctamente el concepto de vicios ocultos. De entre todas las opciones valoradas, considero que la definición facilitada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Ávila Fecha de fecha 27 de marzo de 2014, Nº: 33/2014, es bastante clarificadora, definiendo el concepto de la siguiente manera:

“Conforme a la dicción legal se trata de defectos ocultos que hacen la cosa «impropia para el uso a la que se la destina o disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, la utilidad a tomar en consideración no son los personales motivos que impulsan al comprador, salvo si fueron incorporados al contrato, sino la presupuesta según el tráfico asigne normalmente a los objetos del mismo género.”

Con todo, y para concluir sobre cómo se puede definir el vicio oculto desde la óptica jurídica, mi concepción del término es la siguiente:

“Se debe entender como vicio oculto aquel que, ignorado o no por el vendedor, afecta a la cosa hasta hacerla impropia para el uso a la que se pretende destinar por el comprador, debe ser imperceptible a simple vista, suficientemente grave y previo a la compraventa y que de haberlo sabido el comprador habría modificado su voluntad de adquirir o habría supuesto que quisiera abonar un precio razonablemente inferior al pactado.”

Jose Manuel Vila Brull

Abogado Titular en FERRER & VILA Abogados